Het gaat minder goed met de economie. Van Braak Accountants krijgt veel telefoontjes van ondernemers die om advies vragen. Er zijn natuurlijk ook genoeg ondernemers die alweer plannen maken voor de toekomst. Er wordt uitgebreid, er worden panden gekocht, nieuw gebouwd, nieuwe markten aangeboord, enzovoort. Uw accountant kan daarbij helpen, niet alleen met advies, maar ook om te voorkomen dat u in één of meerdere valkuilen stapt, wat grote gevolgen kan hebben.
De uitdrukking boven dit artikel is afkomstig uit een lied in Valerius’ Gedenckclanck uit 1626. Het betekent: wees alert en dat gaat zeker voor het bedrijfsleven op. Neem nu die ondernemer die een nieuw pand wilde laten bouwen. Hennie van Braak van het gelijknamige accountantskantoor werd gevraagd om een en ander met hem door te nemen en constateerde al snel dat de betreffende ondernemer een aantal dingen was vergeten. „Als je nieuw gaat bouwen, zorg dan dat er een goede aanneemovereenkomst is getekend”, geeft Van Braak aan. „Staat daar alles in wat je met elkaar hebt afgesproken. Is de opleverdatum bijvoorbeeld beschreven, staan er boetebepalingen in en heeft de aannemer een Car-verzekering afgesloten. Daar moet hij voor zorgen, deze verzekering dekt schade die eventueel ontstaat tijdens de bouw. Als opdrachtgever moet je kunnen zien dat zo’n verzekering is afgesloten. Sterker nog, vraag om een kopie van de polis en controleer of de premie betaald is. En ook of het verzekerde bedrag hoog genoeg is. En mocht er zich schade voordoen, dan moet de uitkering terecht komen bij de opdrachtgever en niet bij de opdrachtnemer. Want, stel dat de aannemer op omvallen staat, of zelfs failliet gaat, dan kun je naar het geld fluiten en draai je zelf op voor het herstel van de geleden schade.
”Het is belangrijk om dit soort zaken vooraf te toetsen. Ontbreekt er iets, laat het dan corrigeren voordat je gaat tekenen en er met de bouw wordt begonnen. Ook is het verstandig om vooraf de kredietwaardigheid van de aannemer te checken, zodat je tijdens de bouw niet voor verrassingen komt te staan.”RetentierechtEen ander feit is dat een aannemer het retentierecht heeft, dat ook wel gezien wordt als een vorm van opschorting. Het retentierecht geeft de aannemer het recht om een zaak onder zich te houden, totdat de opdrachtgever alle facturen betaald heeft. Is dat niet het geval, dan kan de aannemer dus het nieuwe pand onder zich houden en de opdrachtgever de toegang weigeren. „Als opdrachtgever is het verstandig in een overeenkomst te laten opnemen dat de aannemer afziet van retentierecht. En ook hier geldt weer dat er een probleem kan ontstaan wanneer de aannemer op omvallen staat.”
‘Het is belangrijk om dit soort zaken vooraf te toetsen’
Financiering
Meestal wordt de nieuwbouw van een pand deels gefinancierd door een bank. „Stel dat nieuwbouw 6 miljoen kost waarvan 4 miljoen door een bank wordt opgebracht. Wanneer dan de overige 2 miljoen uit een moeder BV wordt geleend, dan moet hiervoor een tweede hypotheek worden opgesteld. Mocht het pand onverhoopt verkocht moeten worden, dan gaat de opbrengst in eerste instantie naar de bank, vervolgens de moeder BV en daarna pas de overige schuldeisers.
”Wat de periodieke betaling van facturen betreft, adviseert Van Braak er om te denken dat de waarde van wat op dat moment gebouwd is nooit de waarde van de periodieke facturen te boven mag gaan. Er zijn deskundigen die dit kunnen berekenen. „De grootste valkuil bij nieuwbouw is dat er geen zekerheden zijn, desondanks moet je onzekerheden zoveel mogelijk zien te voorkomen.”„
Zo kun je van de aannemer bijvoorbeeld een solvabiliteitsverklaring vragen”, gaat Van Braak verder. „Dit houdt in dat er voldoende vermogen bij de aannemer aanwezig is en de kans op een faillissement klein is. Dat mag je eisen als opdrachtgever. Weigert een aannemer dat dan weet je meestal wel dat het niet goed zit.”Terug naar de klant waar Van Braak op bezoek was. „Hij had veel zaken in de aanneemovereenkomst geregeld, maar een aantal ook vergeten. Daarom was hij blij met zijn accountant die hem daar op wees en daarmee voorkwam dat hij in een valkuil stapte, met vaak hele vervelende gevolgen.”
